Kredyt hipoteczny – jak policzyć raty i całkowite koszty?

Samo oprocentowanie to nie jedyna kwestia, która ma znaczenie dla szacowania wysokości miesięcznej kwoty do spłaty kredytu. Przy rozważaniu poszczególnych ofert należy wziąć znacznie więcej pod uwagę. Jakie aspekty mają znaczący wpływ na raty i całkowite koszty?

• Wysokość oprocentowania – to faktycznie jeden z ważniejszych czynników. Im wyższe oprocentowanie, tym wyższe będą koszty odsetek, a co za tym idzie – wyższa rata kredytu.
• Okres kredytowania – długość tego okresu w przypadku kredytu hipotecznego jest dość wysoka i wynosi przeważnie od 25 do 35 lat. Taka okres pozwala na uzyskanie mniejszej wysokości raty, lecz tym samym zwiększa całkowity koszt kredytu, ponieważ płacenie części odsetkowej jest wydłużone w czasie.
• Wysokość kredytu – im większa kwota kredytu hipotecznego, tym wyższa wysokość raty, a także i całkowitych kosztów.
• Typ oprocentowania – kredytobiorcy mogą zdecydować się (lub zostanie to narzucone od banku) na oprocentowanie stałe lub zmienne. Stały procent oznacza niezmieniającą się kwotę przez cały okres kredytowania. Z kolei zmienne jest uzależnione od sytuacji giełdowej, a także od podnoszenia lub obniżania stóp procentowych, które jest wynikiem decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
• Rodzaj rat – kredytobiorca może zdecydować się na raty równe lub malejące. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady. Raty równe pozwalają lepiej zaplanować gospodarowanie finansami, jednak mogą wzrosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych. Z kolei raty malejące są dość dużym obciążeniem na początku spłacania, za to w pierwszej kolejności pozwalają spłacić część kapitałową.

Każdy z tych czynników może mieć mniejszy lub większy wpływ na wysokość raty. Pomocnym narzędziem w analizowaniu kosztów całkowitych jest kalkulator kredyty hipotecznego, który można znaleźć na stronie https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-kredytu-hipotecznego-raty-koszt. Można tam nie tylko oszacować wysokość raty, ale także porównać oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach.

Kalkulator kredytu hipotecznego to przydatne narzędzie, dzięki któremu można sprawdzić przybliżone koszty całkowite i wysokość raty przy konkretnych warunkach zadłużenia. Pozwala przetestować kilka różnych wariantów i obrazuje, jaki wpływ ma m.in. wydłużenie okresu kredytowania. Z jednej strony zmniejsza się wtedy miesięczne zobowiązania wobec banku, jednak w całościowym ujęciu zwiększa się część odsetkowa.

Przy korzystaniu z tego narzędzia można podać jedynie dwie najważniejsze informacje – wysokość kredytu (kwotę) i jego okres. Warto jednak uzupełnić pole z dodatkowymi informacjami, jeśli takie są znane. Zalicza się do nich oprocentowanie kredytu, wysokość prowizji oraz rodzaj rat. Po wpisaniu danych kalkulator poda oszacowaną wysokość raty oraz wysokość RRSO. Z kalkulatora warto skorzystać przed zaciągnięciem kredytu, a także wtedy, gdy rozważa się refinansowanie zadłużenia.

Całkowite koszty kredytu to nie jedynie kwota pożyczona od banku. Należy mieć na uwadze, że jeśli bierze się kredyt na 200 tysięcy złotych, to rzeczywista kwota spłaty będzie wyższa niż 200 tysięcy. Wynika to w głównej mierze z naliczania odsetek, a także z kilku kosztów utajonych. Zalicza się do nich m.in. różnego rodzaju prowizje i opłaty. Mogą dotyczyć różnych aspektów, takich jak np. wcześniejsza spłata zadłużenia lub uiszczenie nadpłaty. Warto więc zapoznać się ze szczegółowymi warunkami przed podpisaniem umowy.

Dodatkowym, nieco mniej utajonym kosztem jest również ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Mimo że sam kredyt hipoteczny jest już zabezpieczony hipoteką (czyli nieruchomością, której dotyczy), to jednak bank może wymagać wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu, np. na wypadek poważnej choroby, śmierci kredytobiorcy lub utraty pracy. Może być to również wymogiem przy stosunkowo niskim wkładzie własnym.

W przypadku kredytu hipotecznego takim kosztem ukrytym mogą być również te notarialne/sądowe, związane z samym wpisem do księgi wieczystej, czy też np. z wyceną nieruchomości.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym. Oznacza to, że kwota, którą pożycza się od banku powinna być przeznaczona na konkretny cel – m.in. budowę lub zakup domu/mieszkania. Jest on od razu zabezpieczony w postaci hipoteki nałożoną na tę nieruchomość. W przeciwieństwie do zwykłych kredytów gotówkowych może być zaciągnięty na znacznie dłuższy okres (nawet 35 lat). Każdy potencjalny kredytobiorca musi mieć jednak na uwadze, że bank dokładnie sprawdzi jego zdolność kredytową, a także historię kredytowania.

Sama zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką wierzyciel może pożyczyć, a jej wysokość zależy od wielu czynników, takich jak wiek kredytobiorcy, jego forma zatrudnienia, wykonywany zawód czy liczba osób będących na utrzymaniu.

W przypadku kredytów hipotecznych istotny jest również wkład własny, czyli procentowy udział kredytobiorcy w przedsięwzięciu, czyli w tym przypadku budowie domu, zakupie działki itp. Powinien on wynosić co najmniej 10% kwoty kredytu, jednak coraz częściej instytucje bankowe wymagają nawet 20% wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny jest poważnym zobowiązaniem i wymaga wnikliwej analizy – zarówno ze strony kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Warto również skorzystać z kalkulatora. Należy jednak pamiętać, że jest to narzędzie pomocnicze do przeprowadzania symulacji. Konkretne warunki ustalane są jedynie z bankiem.