Prawo własności lokalu

Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dysponuje ograniczonym prawem rzeczowym. Spółdzielnia (a spółdzielnię stanowią wszyscy jej członkowie) jest właścicielem gruntu oraz budynku, a więc m.in. klatek schodowych, ścian zewnętrznych i wewnętrznych, dachu, piwnic oraz lokali.

Spółdzielnia prowadzi ewidencję członków i przysługujących im praw. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być urządzona księga wieczysta na wniosek właścicieli, ale nie jest to obowiązkowe.

Natomiast w przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość, z prawem własności lokalu jest związany udział do nieruchomości wspólnej, czyli do gruntu i części wspólnych budynku. Tak więc wszyscy właściciele lokali są współwłaścicielami gruntu i części wspólnych budynku. Ponadto do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, które bezpośrednio nie muszą przylegać do lokalu, lub mogą być położone poza budynkiem, a w szczególności strych, piwnica, komórka, garaż itp. Każdy lokal posiada księgę wieczystą.

Na żądanie właścicieli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, może zostać ono przekształcone w prawo własności, czyli tzw. wyodrębnienie ze spółdzielni. Ocena, czy to się opłaca, nie jest łatwa.

Barbara Urbanowicz

Urbanowicz Centrum Nieruchomości, Koszalin:

- Nie ma różnic, jeśli chodzi o dziedziczenie, sprzedaż, darowiznę. W obu przypadkach jest to prawo zbywalne, a umowa sprzedaży czy darowizny musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

W takim razie jaka jest różnica dla właściciela spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które zostanie przekształcone w prawo własności? Nie zmienia to nic w możliwości zbycia, nie ma różnic w użytkowaniu lokalu, bo przecież lokal nie uległ zmianie, czynsz nadal trzeba płacić, bo utrzymanie budynku kosztuje, ochrona własności jest podobna, a w przypadku długów komornik prowadzi egzekucję w podobny sposób.

Jednak przy korzystaniu z lokalu, gdy np. planujemy w nim prowadzić działalność gospodarczą, wymagana będzie zgoda spółdzielni dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, taka zgoda nie jest niezbędna.

Jest jeszcze jedna istotna różnica: wyodrębniony lokal nie zostanie obciążony długami spółdzielni, jeżeli spółdzielnia popadnie w tarapaty finansowe. Ale właściciel lokalu stanowiącego własność jako współwłaściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za remonty, konserwację i utrzymanie budynku.

Obie formy własności są bezpieczne i to, czy dane mieszkanie jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, czy stanowi odrębną nieruchomość, nie ma wpływu na cenę.

I jeszcze jeden problem. Czy warto zakładać księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Urządzenie księgi nie zwiększa wartości mieszkania, nie jest konieczne do sprzedaży czy darowizny, dziedziczenie również nie jest utrudnione przez brak księgi.

Nie jest też potrzebne założenie księgi wieczystej przed przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, bowiem notariusz sporządzi stosowny wniosek do sądu przy umowie.

Podobnie w przypadku sprzedaży, gdy nie ma księgi wieczystej, bank udziela kredytu, np. na zakup mieszkania, a zabezpieczeniem spłaty kredytu jest posiadane spółdzielcze własnościowe prawo do tego mieszkania, notariusz przy umowie sprzedaży sporządza wniosek o urządzenie księgi wieczystej i wpis hipoteki.