Tanie mieszkania znikają jak świeże bułeczki! Zobacz najnowszy raport od ekspertów rynku nieruchomości – specjalnie dla Regiodomu

W największych miastach ceny nowych mieszkań doszły do granicy, której coraz większa grupa potencjalnych nabywców może nie być już w stanie zaakceptować. Czyżby tego rodzaju sygnał otrzymali właśnie poznańscy deweloperzy? Takie pytania zadaje sobie Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. I to nie bez powodu.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ich lutowe wyniki sprzedażowe były dużo słabsze od bardzo dobrych styczniowych. Można to tłumaczyć wygaśnięciem programu kredyt 2 procent. Jeszcze w styczniu banki wydawały decyzje kredytowe, więc deweloperzy mogli się cieszyć z powodu dużej liczby zawieranych umów. W lutym klientów korzystających z dotowanego przez państwo kredytu najwyraźniej było już dużo mniej. Jednak być może nieprzypadkowo lutowe tąpnięcie sprzedaży nowych mieszkań w Poznaniu zbiegło się z jej ożywieniem w okolicach tej metropolii. Mogłoby to świadczyć o zmianie preferencji kupujących, którzy posiłkują się kredytem udzielanym przez banki na warunkach rynkowych.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie poznańskich firm deweloperskich wzrosła w tym roku już o 3 proc. i pod koniec lutego sięgała 12,7 tys. zł. Natomiast w miejscowościach okalających Poznań ta średnia wynosi niespełna 8,2 tys. zł za m kw. Jest więc o ponad jedną trzecią niższa. Problem w tym, że i w okolicach Poznania ceny mieszkań poszły ostro w górę.

Niewystarczającą nową podaż w stosunku do popytu zaobserwowaliśmy także w miejscowościach okalających Warszawę i Trójmiasto. A są to aglomeracje, w których aktywność inwestycyjna deweloperów jest wyjątkowo wysoka na tle innych. Niestety, w okolicach Warszawy luty przyniósł tąpnięcie nowej podaży. Co prawda, spadła też liczba zawieranych umów deweloperskich, ale sprzedaż była wciąż na tyle wysoka, że oferta tylko w ciągu miesiąca skurczyła się o 6 proc. Pod koniec lutego było w niej niespełna 3,5 tys. mieszkań.

Nie wpłynęło to jednak na ich średnią cenę metra kwadratowego, bo zarówno mieszkania sprzedane, jak i wprowadzone na rynek w lutym miały podobną średnią. Jednak od początku roku nowe mieszkania w miejscowościach okalających Warszawę wzrosły o 1 proc. w przeliczeniu na metr kw. Bardziej, bo o 2 proc., podrożały mieszkania w samej stolicy, mimo iż deweloperzy włączyli w tym roku wyższy bieg. Cieszy więc wzrost oferty. Problem w tym, że w styczniu dostarczyli oni na rynek bardzo drogie lokale. Na szczęście w lutym w nowej podaży przeważał już segment popularny, dzięki czemu średnia cena metra kwadratowego w stolicy już nie wzrosła.

Z kolei w Trójmieście i w jego okolicach luty przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Jednak w miejscowościach okalających tę metropolię deweloperzy nie uzupełnili w wystarczającym stopniu swojej oferty, więc ta się skurczyła. Przy czym – podobnie jak w okolicach Poznania – ubyło tanich mieszkań. Średnia cena metra kwadratowa pozostających w ofercie lokali wzrosła więc o 2 proc.

Tegorocznym liderem podwyżek została niespodziewanie Łódź, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła od grudnia aż o 5 proc., przekraczając w lutym pułap 11 tys. zł. Deweloperzy działający w tym mieście wprowadzili w tym roku do sprzedaży dużą pulę drogich – jak na ten rynek – mieszkań. Równocześnie wyprzedawały się głównie te najtańsze. Pocieszeniem dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań w Łodzi może być to, że o ile w styczniu ich średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 4 proc., to lutowa podwyżka wynosiła już tylko 1 proc. Dodajmy, że w Łodzi mieszkania są wciąż relatywnie tanie na tle innych największych miast

– Być może to dlatego w okolicach tego miasta deweloperzy budują niewiele mieszkań, bo popyt na nie jest niewielki – komentuje Marek Wielgo.

Ekspert dodaje, że w 17 gminach podłódzkich (głównie w powiatach łódzkim wschodnim, pabianickim i zgierskim) odnotowaliśmy przez cały ubiegły rok zaledwie nieco ponad 100 zawartych umów deweloperskich.

Problemem wciąż pozostaje niewielki wybór mieszkań w lokalizacjach podmiejskich. Jednak w najbliższych latach aktywność inwestycyjna deweloperów w okolicach największych miast prawdopodobnie wzrośnie, bo na zakup mieszkania coraz częściej będą się decydowali młodzi ludzie, którzy muszą posiłkować się kredytem. Istotne jest więc nie tylko to, ile mieszkań oferują deweloperzy, ale także, jakie to są mieszkania pod względem liczby pokoi.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największe wzięcie mają lokale dwupokojowe. W ofercie warszawskich deweloperów taki lokal kosztował w lutym średnio ponad 767 tys. zł, ale pod miastem średnia cena wynosiła 498 tys., czyli była o 35 proc. niższa. Z kolei w Krakowie deweloperzy życzą sobie za dwupokojowe mieszkania średnio 737 tys. zł, a za rogatkami miasta – 399 tys. zł. Różnica jest więc jeszcze większa, bo sięgająca 46 proc.