Ustka przegrała proces z wojewodą. Ulica Wczasowa bez wieżowców?

Z jednej strony brzeg morski, który – jak widać po każdym sztormie – wymaga zdecydowanej ochrony. Z drugiej – miliony zainwestowane przez inwestorów, którzy wciąż nie mogą budować.

Obowiązujący od lutego 2014 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Wczasowa i okolice” obejmuje działki leżące po obu stronach ulicy Wczasowej z wyjątkiem fragmentu na wschód od Traktu Solidarności. Grunty w części północnej graniczą z brzegiem morskim. Po ośmiu latach od wejścia w życie na wniosek Urzędu Morskiego w Gdyni MPZP został zaskarżony przez wojewodę pomorskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

Administracja morska zanegowała zapis o brzmieniu: „ustala się dla nowo projektowanej zabudowy nie mniej niż 3 kondygnacje nadziemne z wyłączeniem obiektów typu: basen, hala sportowa itp.”

Ten zapis dotyczy gruntów o powierzchni 26,24 hektara po obu stronach ulicy Wczasowej. Ich funkcję MPZP określa jako „tereny usług związanych z uzdrowiskiem”. W planie określono minimalną wysokość - trzech kondygnacji, co oznacza wręcz zakaz budowania niższych obiektów. Natomiast w górę można wznosić budynki, „ile grunt udźwignie”, ponieważ radni nie określili ich wysokości.

Magdalena Kierzkowska, rzeczniczka Urzędu Morskiego w Gdyni wyjaśniała, że zapis „nie mniej niż 3 kondygnacje” budzi wątpliwości, bo Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, by plan miejscowy ustalał maksymalną wysokość zabudowy.
- Brak jej określenia w planie daje inwestorom nieograniczoną niczym możliwość planowania zabudowy, o wysokości nawet 180 metrów, w pasie nadbrzeżnym, w bezpośrednim sąsiedztwie pasa technicznego i brzegu. Takie działania miałyby znacząco negatywny wpływ na kondycję lasów glebochronnych pasa technicznego - uzasadniała złożenie wniosku do wojewody. 

Wyjaśnijmy, że podstawową funkcją lasów glebochronnych jest ochrona terenu przed osuwaniem się, erozją wodną i wietrzną gleby oraz obrywaniem się skał. Takie lasy rosną między innymi na wydmach. Tak właśnie jest w Ustce.

- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Wczasowa i okolice" został uzgodniony między innymi z Urzędem Morskim w Słupsku, a następnie przyjęty uchwałą Rady Miasta w grudniu 2013 roku i opublikowany przez organ nadzoru, czyli wojewodę pomorskiego, w Dzienniku Urzędowym bez uwag – wyjaśnia Eliza Mordal, rzeczniczka usteckiego ratusza. - Dopiero w roku 2021 wojewoda pomorski na wniosek Urzędu Morskiego w Gdyni zakwestionował jeden zapis planu i obecnie toczy się w tej sprawie postępowanie.

Tak więc przed uchwaleniem MPZP ówczesna administracja morska nie miała zastrzeżeń dotyczących określenia wysokości, a po jego uchwaleniu – urzędujący wówczas wojewoda ocenił uchwałę rady jako zgodną z prawem. Jednak sytuacja się zmieniła. Obecne służby wojewody pomorskiego twierdzą, że określenie wysokości jest obowiązkowym elementem planu, a jego brak stanowi naruszenie przepisów.

Przed sądem administracyjnym Ustka broniła się między innymi tym, że i tak istnieje wymóg każdorazowego uzgadniania inwestycji o wysokości równej lub wyższej niż 50 metrów z Szefostwem Służby Ruchu Lotniczego Sił Zbrojnych RP.

WSA w Gdańsku przyznał rację wojewodzie i stwierdził nieważność uchwały w części dotyczącej zapisu o wysokości. Już na wstępie sąd stwierdził, że wojewoda mógł zaskarżyć MPZP nawet po kilku latach jego obowiązywania.

Sąd stwierdził, że w przypadku MPZP „Wczasowa i okolice” określenie maksymalnej wysokości zabudowy powinno być jednoznaczne. Są to tereny usług związanych z uzdrowiskiem, na których niewątpliwie mogą powstać budynki. W takim przypadku określenie maksymalnej wysokości zabudowy jest obowiązkiem rady miasta. Nie wystarczy zapis "nie mniej niż 3 kondygnacje". Tym bardziej, że dla innych terenów tego planu wysokość maksymalna została ustalona. Rada miasta w istotny sposób naruszyła zasadę sporządzania planu i zasadę ładu przestrzennego.

Ustka zaskarżyła wyrok WSA w całości. W październiku skarga trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sprawa może zakończyć się dopiero za dwa lata.

Tymczasem Ustka od czasu uchwalenia MPZP sprzedała 5 działek za łączną kwotę 27 340 500 zł. Kolejni burmistrzowie Ustki i radni od lat byli zgodni, że ulica Wczasowa to tereny przeznaczone pod inwestycje. Sprzedaże gruntów mocno zasilały budżet wielomilionowymi kwotami. Rekordowa kwota to 13 milionów 760 tysięcy złotych. Nowe obiekty miały zaowocować podatkami.
Licytacje odbyły się 4-5 lat temu. Inwestorzy, którzy kupili ziemię, odlesili grunty i już wycięli na niej sosnowy las, przygotowując się do budowy. Jednak żadnych obiektów uzdrowiskowych nie widać.

- Obecnie wyrok jest nieprawomocny, więc organ architektoniczno–budowlany, czyli starosta słupski nie zawiesił postępowań administracyjnych dotyczących tego terenu – mówi Katarzyna Ciechanowicz, rzeczniczka Starostwa Powiatowego w Słupsku.

Do starostwa trafiły wnioski dwóch inwestorów o pozwolenia na budowę wieżowców. W przypadku apartamentowców z usługami uzdrowiskowymi odmówiono wydania decyzji ze względu na stanowisko Urzędu Morskiego w Gdyni. W przypadku budynku o takiej funkcji z usługami handlu, gastronomii i sportowo-rekreacyjnymi inwestor do końca marca 2023 roku ma czas na uzupełnienie dokumentacji.

- Sprawa pozwolenia na budowę została uwalona w zakresie wysokości – mówi wprost Rafał Sierlecki, który w 2017 roku z żoną nabył działkę za prawie 4 mln zł. - Trzy lata czekaliśmy na pozwolenie na budowę. Najpierw Urząd Morski w Słupsku pozytywnie zaopiniował naszą koncepcję trzech wieżowców. Jednak powiat odmówił wydania pozwolenia na budowę, ponieważ – już po likwidacji urzędu w Słupsku - Urząd Morski w Gdyni nie zgodził się z treścią tego pozwolenia. W tym czasie bez naszej wiedzy powiększyła się też granica pasa technicznego na odległość 50 metrów od morza. Wcześniej było 15 metrów. Dla nas to oznacza zmniejszenie zabudowy o 30 procent. Wydaliśmy milion złotych na projekt, dopasowany do działki, który jednak nie może być zrealizowany i nadaje się tylko do śmietnika. Będzie proces z miastem, bo kupiłem działkę z możliwością budowy wieżowców – zapowiada deweloper, który teraz projektuje dwa o połowę niższe, 7-kondygnacyjne budynki.

W sytuacji, gdy wyrok w tej postaci się uprawomocni, Ustka może być narażona na roszczenia inwestorów.
- Jeśli chodzi o ewentualne roszczenia tego typu analizy na obecnym etapie sprawy są zdecydowanie przedwczesne – odpowiada Eliza Mordal.