Definicje

22 września, po prawie 10 miesiącach od uchwalenia, weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprowadziła ona wiele istotnych zmian związanych z obrotem i gospodarowaniem nieruchomościami.

Definicje

Wprowadzono nową definicję działki budowlanej. Obecnie działką budowlaną jest zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Wobec tego, jeżeli działka nie będzie zabudowana i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, nie będzie działką budowlaną.
Zmieniła się również definicja działki gruntu. W myśl nowych przepisów jest nią niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Dotychczas pod pojęciem działki gruntu rozumiano część nieruchomości wydzielonej w wyniku jej podziału albo scalenia, a także odrębnie położoną część tej nieruchomości.

Pierwszeństwo i bonifikaty

Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie może nastąpić z pominięciem, przysługującego najemcom tych lokali pierwszeństwa w ich nabyciu.
Przed nowelizacją gminy mogły podjąć decyzję, czy chcą udzielić bonifikaty w cenie udziału gruntu. Teraz nie mają wyboru - bonifikatą muszą objąć także udział w gruncie.
Nabywca nieruchomości musi zwrócić bonifikatę, jeżeli sprzeda nieruchomość w ciągu 10 lat od jej zakupu. Dotyczy to bonifikat udzielonych na cele wymienione w art. 68 ustawy, m.in. na realizację infrastruktury technicznej, na działalność charytatywną, opiekuńczą, leczniczą, oświatową.
W przypadku mieszkań bonifikatę zwraca się, jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane w ciągu 5 lat od daty nabycia, chyba że kupiła je osoba bliska. Osoby bliskie to np.: małżonkowie, rodzice, dzieci, wnuki, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz konkubenci.

Przetargi

Nowe przepisy wprowadziły możliwość bezprzetargowego zbycia nieruchomości lub jej części niezbędnej do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
Ponadto bez przetargu będzie można zbyć udział w nieruchomości na rzecz innych współwłaścicieli lub na działalność sakralną kościołom i związkom wyznaniowym.
Dopuszczono możliwość zbycia nieruchomości w drodze rokowań, jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Przy czym cena nieruchomości sprzedawanej w wyniku rokowań nie może być niższa niż 40 proc. jej wartości. Dotychczas nie było przepisów w tej sprawie i zdarzało się, że nieruchomości były zbywane za zbyt niskie kwoty.

Użytkowanie wieczyste

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 71 ustawy, określono termin na złożenie wniosku o ustalenie innego niż ustawowy terminu wniesienia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wniosek należy złożyć nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności (opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku).

Podziały

Nowelizacja ustawy wprowadziła przepisy, które pozwalają na realizowanie podziałów, gdy gmina nie dysponuje planem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenie tego planu - mogą dokonać podziału, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi. Przed zmianą podziałów dokonywano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ograniczono podziały gruntów na cele rolne i leśne. Podział na działki mniejsze niż 0,3 ha jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Operat szacunkowy

Dotychczas w przypadku kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, podmiot kwestionujący prawidłowość musiał zlecić wykonanie drugiego operatu.
W myśl nowych przepisów oceny prawidłowości operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące.

Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 141, poz. 1492).