Koszalin> Raport z rynku nieruchomości

Barbara Urbanowicz,

Urbanowicz Centrum Nieruchomości w Koszalinie:

Kryzys - ciągle słyszymy to słowo . Dla sprzedających oznacza, że ceny spadły, więc należy poczekać ze sprzedażą, dopóki mieszkania nie zaczną drożeć. Dla kupujących oznacza, że należy poczekać, bo może będzie taniej.

Dla banków kryzys oznacza również, że trzeba złą sytuację przeczekać, a na razie banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, chociaż nic nie wskazuje na to, że klienci przestali spłacać raty. Dla banków kredyty hipoteczne wciąż są najbezpieczniejsze, tzw. "złe kredyty" stanowią niecałe 4%.

Tak więc zarówno sprzedający, kupujący jak i banki, przyjęli strategię przeczekania do czasu uspokojenia sytuacji. Jednak kredyty nadal są udzielane, trzeba tylko poświęcić sporo czasu na wybranie odpowiedniego banku, bowiem co bank to inne oprocentowanie, inaczej też jest liczona zdolność kredytowa.

Najkorzystniejsza oferta kredytowa na rynku to kredyt z dopłatą, gdzie przez 8 lat państwo dopłaca do kredytu spłacając połowę odsetek. Taki kredyt jest udzielany m.in. przez Pekao SA i PKO BP. Warunkiem jest nieposiadanie innego mieszkania czy domu w momencie zakupu.

Czy ceny jeszcze spadną, bo mamy kryzys? Na to pytanie jedynie wróżka mogłaby odpowiedzieć.

Można tylko zastanowić się, jak długo będzie trwała przewaga podaży nad popytem, bo tylko wtedy ceny mieszkań mogą spadać.

W Koszalinie, jak w całej Polsce, na rynek trafiło wiele mieszkań budowanych przez deweloperów. Klienci deweloperów kupując nowe, sprzedają na ogół swoje dotychczasowe mieszkanie, a zatem liczba mieszkań na rynku rośnie. Jednak ze względu na kryzys nie ma nowych inwestycji - mieszkania pochodzące z rozpoczętych inwestycji zostaną sprzedane prawdopodobnie w tym roku, a nie widać rozpoczynających się nowych budów. Tak więc oferta rynkowa zacznie się zmniejszać, co powinno zapoczątkować wzrost cen.

Przechodząc do konkretów, najwięcej osób poszukuje obecnie małych mieszkań, głównie 2-pokojowych, do 40 m2. Są to najczęściej młode małżeństwa, które nie posiadają własnego mieszkania. Dlatego też małe mieszkania osiągają najwyższe ceny za 1 metr. Trudniej sprzedaje się mieszkania większe, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty. Wpływ na cenę ma lokalizacja, a więc dostępność komunikacji, bliskość przystanku autobusowego, sklepów, szkół, przychodni itp. Mieszkanie w wieżowcu będzie tańsze, niż w budynku 4-piętrowym, mieszkanie na ostatnim piętrze tańsze, niż na pierwszym. Kupujący zwracają uwagę na koszty utrzymania, dlatego powodzeniem cieszą się mieszkania z własnym ogrzewaniem.

Sprzedający powinni uwzględnić fakt, że ceny mieszkań są ok. 10% niższe niż przed rokiem. Wystawianie oferty z wysoką ceną, nawet z uwagą "cena do negocjacji" zniechęca do oglądania. Większość sprzedających próbuje wysoko ustawić poprzeczkę - a nuż się uda, a po kilku miesiącach bezskutecznych ogłoszeń obniża cenę. Właściwą strategią jest ustalenie możliwie najniższej ceny, a w trakcie negocjacji małe obniżki. Poza tym należy pamiętać, że proces sprzedaży jest długi - im wyższa cena, tym dłużej trwa poszukiwanie nabywcy, a jeśli już jest pozytywna decyzja kupującego, uzyskanie kredytu może potrwać do 2 miesięcy.

Ceny typowych mieszkań z lat 70-tych i 80-tych w Koszalinie przeciętnie kształtują się na poziomie od 3.000 zł do 4.000 zł za 1 m2. Są to ceny wywoławcze, które jeszcze zostaną obniżone w trakcie negocjacji. Im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za 1 m2. Małe mieszkania mogą uzyskać cenę ok. 4.000 zł lub nieco powyżej, jednak mieszkania większe, 2-pokojowe lub 3-pokojowe zostaną sprzedane w cenie niewiele ponad 3.000 zł za 1 m2, rzędu 3.200 do 3.600 zł za 1 m2. Żądanie wyższych cen jest z góry skazane na niepowodzenie, bo niewiele osób zainteresowanych obejrzy takie mieszkanie. Kupujący natomiast są obecnie w sytuacji komfortowej: jest duża oferta mieszkań do sprzedaży, a sprzedający są skłonni do negocjacji.

Wniosek jest jeden: należy kupować teraz, gdy mieszkania są względnie tanie i jest szeroka oferta do wyboru.