O czym wspólnoty powinny pamiętać

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa o własności lokali, którą Sejm RP uchwalił 24 czerwca 1994 roku (nowelizacja nastąpiła 16 marca 2000 roku). Zgodnie z ustawą, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali wchodzących w skład danej nieruchomości (członkami wspólnoty mieszkaniowej są również właściciele lokali użytkowych). Wspólnota powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą sprzedania pierwszego samodzielnego lokalu w budynku wielolokalowym, czyli w momencie zaistnienia dwóch odrębnych właścicieli. Wyróżniamy wspólnoty małe (do 7 lokali) oraz wspólnoty duże.
W małych wspólnotach do podjęcia decyzji wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. W dużych wspólnotach uchwały podejmuje się większością udziałów. Nowelizacja ustawy pozwala na podejmowanie uchwał przez dużą wspólnotę według zasady: jeden właściciel to jeden głos. Muszą być jednak spełnione łącznie dwa warunki: po pierwsze - właściciele dysponujący minimum jedną piątą udziałów muszą przedstawić wspólnocie stosowny wniosek; po drugie - do jednego właściciela należy ponad połowa udziałów lub suma wszystkich udziałów jest różna od 1.

Co to są pomieszczenia przynależne?

To piwnice, strychy, garaże, komórki, wózkarnie, pralnie, suszarnie, schowki, kioski, niezależnie od tego, czy bezpośrednio przylegają do budynku czy też nie. Warunkiem jest, aby były położone w granicach nieruchomości gruntowej, na której postawiony jest budynek z wyodrębnioną własnością lokali.
Nieruchomość wspólna to pojęcie tożsame z częścią wspólną nieruchomości i pojęcia te używane są wymiennie. Część wspólna nieruchomości to również instalacje i urządzenia służące wszystkim mieszkańcom budynku, a więc winda, instalacja ciepłej i zimnej wody, instalacja grzewcza, gazowa, elektryczna, dach, elewacje, tereny zewnętrzne itp.

Obowiązkowy fundusz remontowy

Właściciele lokali, chcąc utrzymać budynek w odpowiedniej kondycji, powinni przewidywać koszty napraw lub remontów nieruchomości wspólnej. W tym celu muszą wpłacać pieniądze na tzw. fundusz remontowy, z którego pokrywa się koszty remontów części wspólnych.
Każdy z właścicieli, w tym również miasto jako uczestnik wspólnoty w zakresie mieszkań nie wykupionych przez mieszkańców, zobowiązane jest do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości i ich renowacji w skali wynikającej z posiadanych udziałów we własności.
Uwaga! W rocznym zeznaniu skarbowym wpłaty na fundusz remontowy można odliczyć od podatku dochodowego.

Kto zarządza?

Ustawodawca nałożył na wspólnotę obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną. W mniejszych domach (do 7 lokali) właściciele mogą zarządzać wspólnie, bezpośrednio przez wszystkich, zgodnie z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego. W dużych wspólnotach należy ustanowić zarząd, który może być wyłoniony spośród właścicieli lub powierzony licencjonowanemu zarządcy.
Co najmniej raz w roku (nie później jednak niż do 31 marca) zarząd lub zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie ogółu właścicieli. Podczas spotkania ocenia się pracę zarządu lub zarządcy, uchwala roczny plan gospodarczy i opłaty na pokrycie kosztów zarządu oraz podejmuje się uchwałę, czy udzielić zarządowi lub zarządcy absolutorium (uchwałę podejmuje się po wysłuchaniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu lub zarządcy)

Jak zmienić zarządcę?

W tym celu członkowie wspólnoty muszą zwołać zebranie. Nie muszą podawać konkretnej przyczyny. Wystarczy, że pomiędzy właścicielami panuje zgodność. Powinni też zaprosić przedstawicieli firmy zarządzającej, spośród której chcieliby wybrać swojego nowego administratora lub zarządcę.
Wspólnota musi podjąć decyzję o rezygnacji z usług dotychczasowego zarządcy i powołaniu nowego. Głosuje się większością udziałów we wspólnocie. Udziały liczone są w procentach (odpowiedni udział przypada na każdego właściciela w zależności od powierzchni lokalu, który do niego należy).
W głosowaniu nad zmianą zarządcy nieruchomości musi wziąć udział tylu właścicieli, aby w sumie reprezentowali co najmniej 51 procent udziałów. Obok wskazania nowej firmy w uchwale właściciele powinni oznaczyć też termin wypowiedzenia zarządu.
O wyborze zarządcy decydują jedynie właściciele lokali. Takiej możliwości nie mają lokatorzy mieszkań komunalnych.
Uwaga! Dla każdej nieruchomości wspólnej zarządca powinien prowadzić ewidencję kosztów zarządu nieruchomością oraz zaliczek uiszczanych na jej pokrycie. Członkowie wspólnoty mają w każdej chwili prawo wejrzeć w dokumentację wspólnoty.