Prace nad zmianą ustawy o ochronie lokatorów

Ustawa z ubiegłego roku, mająca ochronić lokatorów mieszkań przed prawami wolnego rynku, spotkała się z powszechną krytyką. Krytycznie o dokumencie wypowiadają się nie tylko właściciele kamienic czynszowych, ale - w umiarkowanym stopniu - także przedstawiciele lokatorów. Określony w ustawie zakres ochrony poszedł bowiem tak daleko, że w pewnych przypadkach działa na niekorzyść lokatorów. Poziom podwyżek nie pozwala właścicielom na utrzymanie budynków w odpowiednim stanie technicznym, co spowoduje, że lokatorzy będą mieszkać w coraz bardziej zniszczonych domach.

Z kolei obowiązek zawierania umów najmu na co najmniej 3 lata sparaliżował w ocenie pośredników obrotu nieruchomościami rynek najmu. Właściciele domów bardzo niechętnie przystępują bowiem obecnie do zawierania nowych umów. Wkrótce po uchwaleniu znaczną część ustawy zaskarżyło do Trybunału Konstytucyjnego Ogólnopolskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości z Gdyni. Zarzucono jej godzenie w konstytucyjne prawo własności i naruszanie jej istoty. Dotychczas Trybunał nie wydał jeszcze orzeczenia w tej sprawie.

Przyjęta ostatecznie przez posłów wersja ustawy "ochronnej" była też dużym zaskoczeniem dla ówczesnego rządu, jak i przygotowującego projekt Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W znacznym stopniu odbiegała bowiem od przedłożenia rządowego. Część krytycznych opinii na temat ustawy o ochronie lokatorów podzieliło też obecne kierownictwo UMiRM i podjęło inicjatywę przygotowania projektu zmian.

Urząd Mieszkalnictwa proponuje przywrócenie możliwości swobodnego określania czasu, na jaki zawierane są umowy najmu mieszkań, zgodnie z życzeniami stron. W nowo zawieranych umowach obowiązuje czynsz wolny. Gmina natomiast uchwałą swej rady mogłaby sama się ograniczyć i określić, czy w nowych umowach najmu obowiązywać będzie czynsz wolny, czy regulowany - w zależności od ustalonej polityki mieszkaniowej.
Zaproponowano też inną definicję lokalu socjalnego, gdyż przepis z obowiązującej obecnie ustawy nie przystaje do prawa budowlanego. Lokalem socjalnym ma być lokal, który gmina przeznaczy ze swych zasobów na ten cel.

Resort mieszkalnictwa nie proponuje natomiast zmian obowiązujących przepisów, dotyczących możliwości podwyższania czynszów. Przypomnijmy: w artykule 9 ustawy o ochronie praw lokatorów postanowiono, że podwyżki czynszu nie mogą w danym roku przekroczyć poziomu inflacji o więcej niż 50 proc., jeśli dotychczasowa jego wysokość nie przekracza 1 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Jeżeli obecny czynsz plasuje się pomiędzy 1 a 2 proc. wartości odtworzeniowej, podwyżka może przekroczyć poziom inflacji o maksimum 25 proc. W przypadku czynszu, którego wartość przekracza w skali roku 2 proc. wartości odtworzeniowej lokum, podwyżka może być większa od inflacji o nie więcej niż 15 proc.
Propozycja ta rozczaruje właścicieli kamienic, którzy między innymi ten przepis zaskarżyli do Trybunału Konstytucyjnego (chyba że Trybunał w swym orzeczeniu przyzna im rację). Uważają bowiem, że ograniczenia te uniemożliwiają im korzystanie z konstytucyjnego prawa do czerpania pożytków ze swej własności. Przy obecnym poziomie inflacji (4 proc.) przepisy te pozwalają jedynie na symboliczny wzrost czynszów, które są dalekie od ekonomicznych. Przy tych rozwiązaniach dochodzenie do stawek ekonomicznych będzie trwać wieki, a tymczasem domy - na których utrzymanie nie będzie pieniędzy - popadną w ruinę.

Urząd Mieszkalnictwa chce odejść od powiatowych wskaźników odtworzeniowych mieszkań na rzecz wojewódzkich (przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania w danym rejonie). Obowiązywałyby 32 wskaźniki: 16 wyliczonych dla miast wojewódzkich i 16 obowiązujących w pozostałych częściach województw.
We wstępnym projekcie proponuje się pozostawić przepisy o eksmisji wyłączające określoną grupę osób, których nie można eksmitować bez wskazania mieszkania socjalnego. Jedynie zamiast określenia osób obłożnie chorych proponuje się zapis trwale chorych, tak jak je określa ustawa o pomocy społecznej.
W odpowiedzi na propozycje resortu mieszkalnictwa, pozostałe ministerstwa oraz stowarzyszenia i związki, których ustawa ta dotyczy, przedstawiły ponad 30 stron propozycji poprawek. Urzędnicy UMiRM pracują nad ich usystematyzowaniem.
W niedługim czasie materiał ma trafić do Ministerstwa Infrastruktury, któremu podlega Urząd Mieszkalnictwa, a następnie do Rady Ministrów.