Czas kredytów hipotecznych

Przed rokiem średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowała się na poziomie zbliżonym do 3,8 tys. zł. Metr własnego lokum na rynku wtórnym w Trójmieście kosztował średnio 2,9 tys. zł. W ciągu pierwszego roku naszego uczestnictwa we wspólnocie ceny te podskoczyły średnio o około 10 proc. i wciąż rosną. Obecnie w Gdańsku za metr kw. mieszkania trzeba zapłacić nawet ok. 4 tys. zł. W wypoczynkowym Sopocie ceny sięgają do 5 tys. zł. Ceny nieruchomości wzrosły także w Słupsku i Koszalinie.
- W ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w Koszalinie poszybowały w górę - przyznaje Karolina Szałek z Nord Nieruchomości w Koszalinie. - Szczególnie, używanych dwu, trzypokojowych. Takich brakuje na rynku wtórnym i kupujący chcą za nie płacić nawet 2.200-2.300 zł za m. kw. Jeszcze dwa-trzy lata temu tyle płacono u nas za metr nowego mieszkania.
- Z moich wyliczeń wynika, że w ciągu roku mieszkania w Słupsku podrożały o około 20 procent - dodaje Bogumiła Augustyn, szefowa słupskiego biura nieruchomości IBIS. - Rekord padł, gdy nabywca 37-metrowego mieszkania zapłacił za nie 100 tys. zł
Mniej dochodów,
więcej kredytów
Według GUS w pierwszym półroczu br. średnia płaca brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 2.480 zł. Jest to wynagrodzenie brutto, a więc obejmujące podatek dochodowy i składki ubezpieczeniowe. Ten wskaźnik pokazuje dobitnie, że nawet osoby mające stałe zatrudnienie mają dochody zbyt niskie, by myśleć o zakupie nieruchomości za gotówkę. A skoro mimo to dostrzegalny jest spory ruch na rynku nieruchomości, wniosek jest prosty: Polacy masowo zaciągają kredyty hipoteczne.
- Nabywcy windują ceny mieszkań dzięki bankom, które oferują coraz tańsze kredyty - przyznaje Bogumiła Augustyn. - Z tego powodu Słupszczanie coraz częściej rezygnują z wynajmowania mieszkań, a biorą kredyt i kupują wymarzone cztery kąty. Co miesiąc płacą bankowi mniej więcej tyle, ile wcześniej dawali wynajmującemu, a mają własne mieszkanie. Zresztą mieszkania obciążone hipoteką można zamieniać, sprzedawać itd. Moim zdaniem kredyty bankowe wpływają na ceny mieszkań u nas bardziej niż wstąpienie do Unii Europejskiej.
Boom kredytów hipotecznych
Zaczął się już trzy lata temu. W 2001 roku łączny portfel kredytów hipotecznych wynosił 1,9 procent Produktu Krajowego Brutto. Dziś wynosi 4,5 procenta. Świadczy to o rozwoju tej części branży kredytowej, ale przede wszystkim o ogromnych jej możliwościach, gdyż... w krajach Europy Zachodniej współczynnik ten jest znacznie wyższy. Np. w Danii kredyty hipoteczne to 70 proc. PKB, w Holandii 66 proc PKB, a w Niemczech 54 proc. PKB. Zdaniem polskich bankowców z tego względu koniunktura mieszkaniowa w naszym kraju będzie się rozwijać, a zapotrzebowanie na mieszkania i ich ceny będą rosnąć. Mimo to poziomu porównywalnego z cenami w starszych krajach unijnych nie osiągną jeszcze długo.
Widząc zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe banki mnożą ułatwienia, o jakich jeszcze przed dwoma laty można było jedynie pomarzyć. Niskie oprocentowanie, niskie prowizje.... a w niektórych ofertach tych ostatnich wręcz brak.
Szwajcarska pewność
Na naszym rynku normą stają się kredyty mieszkaniowe we frankach szwajcarskich. Dlaczego ta waluta? Bo z nią szczególnie powiązane są aktualne promocje bankowe. Oprocentowanie kredytów w CHF jest w polskich bankach znacznie niższe niż w przypadku kredytów złotowych. Frank szwajcarski jest też zdecydowanie najpewniejszą, narażoną na najmniejsze wahania, a więc najstabilniejszą walutą. A to minimalizuje tzw. ryzyko walutowe, czyli możliwość straty na niekorzystnej zmianie kursu.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w CHF zbliża się w wielu bankach do poziomu 1,5 proc w skali rocznej. To oprocentowanie spotykane dotąd jedynie.... przy pożyczkach zaciąganych w Koleżeńskich Kasach Oszczędnościowo-Pożyczkowych, w zakładach pracy. Nic dziwnego, że ci, którzy kredyty hipoteczne zaciągnęli jeszcze kilka lat temu, dzisiaj zgrzytają zębami. Nie mogli się spodziewać takich ułatwień. Zaciągając kredyt hipoteczny walutowy, decydowali się na oprocentowanie znacznie wyższe niż dzisiejsze. Znacznie droższe były też kredyty w złotych. Od roku 2001 do bieżącego oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło około dwukrotnie (w zależnosci od banku).
Długo i tanio
W niektórych bankach kredyty hipoteczne można spłacać nawet przez 32,5 roku. Do tego - na przykładu w BPH S.A. - wkład własny może wynosić zero. Ten bank pozwala także zawiesić spłatę kaspitału trzy razy w ciągu okresu kredytowania spłatę kapitału na pół roku. To o tyle ważne, że dla wielu osób hamulcem przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu tak poważnego kredytu jest obawa przed utratą pracy czy spadkiem dochodów. W razie takiej pechowej sytuacji można się ograniczyć do spłaty samych odsetek. Przewalutowienie (np. w przypadku nagłego skoku wartości CHF) nie jest związane z dodatkowymi kosztami, podobnie jak wcześniejsza spłata.