Jak przepisać dom lub mieszkanie bliskiej osobie? Darowizna nieruchomości, testament oraz umowa dożywocia – koszty i procedura

Przepisanie mieszkania najczęściej kojarzy się z przekazaniem majątku dzieciom, wnukom lub innym członkom rodziny. Sama czynność nie wymaga uiszczania żadnych opłat, jednak może wiązać się z pokryciem kosztów notarialnych lub spełnieniem określonych wymogów.

Nieruchomość możemy przekazać w formie:

• darowizny nieruchomości – najpopularniejsze rozwiązanie, szczególnie, wtedy, gdy darczyńca nie zamierza korzystać z nieruchomości;
• testamentu – nieruchomość trafia do spadkobiercy po śmierci jej właściciela;
• umowy dożywocia – osoba, która otrzyma nieruchomość, ma obowiązek utrzymania dożywotnika do czasu jego śmierci.

Każda z powyższych opcji ma swoje wady i zalety, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji. Jak przepisać mieszkanie dziecku lub najbliższej osobie?

Darowizna nieruchomości to najpopularniejsze rozwiązanie stosowane w celu przeniesienia własności. Należy jednak pamiętać, że nie pozbawione opłat i szeregom formalności.

Przekazanie mieszkania w tej formie wymaga przygotowania następujących dokumentów:

• numer księgi wieczystej danej nieruchomości,
• podstawa nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży, darowizny czy akt dziedziczenia),
• informacje o przedmiocie zawartej umowy (adres, rodzaj, powierzchnia nieruchomości),
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o uiszczeniu podatku od spadków lub darowizn,
• zaświadczenie sporządzone przez spółdzielnię mieszkaniową o prawie do lokalu,
• dane osobowe stron,
• dokumenty takie jak zaświadczenie o braku zameldowania w lokalu lub regularności w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych.

W umowie darowizny należy też zawrzeć niezbędne informacje takie jak: dane osobowe swoje i rodziców, PESEL, numer i serię dowodu, stan cywilny, miejsce urodzenia, adresy stron umowy, przedmiot umowy oraz zobowiązanie darczyńcy do przekazania darowizny i oświadczenie, że obdarowany ją przyjmuje. Dokument musi też zawierać datę i miejsce sporządzenia umowy.

Sporządzenie umowy darowizny wymaga wizyty u notariusza, który za przygotowanie dokumentów pobierze taksę notarialną. Maksymalna wysokość opłat zależy od wartości domu lub mieszkania:

• powyżej 10 tys. do 30 tys. zł – 310 zł i 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
• powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł i 1 proc. nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
• powyżej 60 tys. zł do 1 000 000 zł – 1010 zł i 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł i 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• więcej niż 2 mln zł – 6770 zł i 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł.

Do tego dochodzą koszty wypisu dokumentu i opłaty sądowej w celu wpisania właściciela w księdze wieczystej. Zgłoszeniem darowizny w skarbówce zajmuje się notariusz. W przypadku darowizny należy też pamiętać o odprowadzeniu podatku, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa.

Warto pamiętać, że darowiznę nieruchomości możemy anulować w ciągu roku od podpisania, jeśli osoba obdarowana dopuściła się względem darującego „rażącej niewdzięczności”. Oceną tej sytuacji zajmie się wymiar sprawiedliwości.

Umowa dożywocia przenosi nie tylko prawo własności nieruchomości, ale też określa pewne zobowiązania nabywcy wobec tak zwanego dożywotnika. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, jeśli nabywca zobowiązał się zapewnić danemu zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien dostarczać mu ubrania, wyżywienie, opał, światło, a także zapewnić pomoc zdrowotną i opłacić koszty pogrzebu.

Omawiana forma przepisania nieruchomości musi być sporządzona oraz zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że również wiąże się z dodatkowymi opłatami, które zależą od wartości domu lub mieszkania. W dokumencie muszą znaleźć się dane obu stron, przedmiot umowy, a także data przekazania przedmiotu nabywcy.

Ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania, zbywcą może być tylko osoba fizyczna, natomiast nabywcą także osoba prawna. Co istotne, prawo dożywocia może też dotyczyć kilku osób, czyli np. małżonków.

Umowa dożywocia kojarzona jest głównie z przekazaniem nieruchomości rodzinie, jednak może być zawarta również z obcymi osobami. Do kosztów sporządzenia dokumentu oprócz taksy notarialnej zaliczamy opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej. Tak samo, jak w przypadku darowizny, konieczne będzie odprowadzenie podatku.

Rozwiązanie umowy dożywocia możliwe jest tylko za pośrednictwem sądu. Orzeczenie takie wymaga zaistnienia poważnych przesłanek takich jak niewywiązywanie się ze wskazanych w dokumencie obowiązków.

Trzecim rozwiązaniem jest spisanie testamentu, które bardziej opłaca się pod względem kosztów związanych z przeniesieniem własności. Sporządzenie takiego aktu to koszt około 100 złotych, choć może odbywać się bez opłat po sporządzeniu pisma samodzielnie.

Testament może być spisany i modyfikowany przez spadkodawcę w dowolnym momencie życia. Podczas tych działań ważne jest zapisywanie daty, by można było zidentyfikować najnowszą wersję. Prawo nie precyzuje terminu ważności testamentu, zatem zapisy nie ulegają przedawnieniu.

Testament nie będzie ważny, jeśli spadkobierca sporządził go:

• w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podejmowanie decyzji,
• pod wpływem groźby,
• pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działał pod wpływem błedu, nie sporządziłby testamentu tej treści.

Należy też pamiętać, że osoby, które zostaną pominięte w testamencie, a podlegają dziedziczeniu, mogą wnioskować o zachowek. Czasem może to wiązać się z długotrwałym postępowaniem spadkowym, bez gwarancji otrzymania nieruchomości.