Pomyśl dwa razy, zanim się zadłużysz

W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na promocje polegające na redukcji oprocentowania.

Bardzo atrakcyjnie prezentują się oferty banków, które oferują niskie marże stałe dla kredytów złotówkowych - nawet klientom z niskim wkładem własnym. Takie oferty mają BZ WBK i ING Bank Śląski, które zapewniają marże na poziomie 1 pkt. proc. Przy czym pierwszy z banków dodatkowo proponuje oprocentowanie w pierwszym roku spłaty (lub pierwszych dwóch latach) na poziomie 5,49 proc.
Tego typu oferty wydają się tym bardziej atrakcyjne, że marże naliczane przez banki w Unii Europejskiej z reguły sięgają 2-3 pkt. proc. Polski kredytobiorca, który dzisiaj zapewni sobie 1 pkt proc. marży, może mieć pewność, że utrzyma ją na tym samym poziomie przez cały okres spłaty. Także wówczas, gdy w Polsce będzie już w obiegu euro i stopy procentowe spadną do znacznie niższych poziomów.
Do tej samej kategorii można zaliczyć promocję GE Money Banku - 10 proc. kredytu bez odsetek. Hasło jest bardzo medialne, warto je jednak przełożyć na faktyczny zysk klienta. Dzięki promocji oprocentowanie kredytu równe będzie standardowej stawce z tabeli banku, pomnożonej przez 0,9. W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich oznacza to spadek oprocentowania o 0,3 - 0,4 pkt. proc. Promocję o podobnym efekcie dla klienta ma np. Millennium, który do końca maja obniżył marże o 0,4 pkt. proc.
Należy również zwrócić uwagę na promocje, w ramach których nie płacimy prowizji za udzielenie kredytu. Aktualnie takie właśnie oferują nam m.in. Fortis Bank, Raiffeisen Bank Polska oraz Millennium (dla kredytów w złotych). Obniżoną prowizję proponuje także mBank (1,5 proc.). Może się wydawać, że uniknięcie kosztu rzędu 4000 przy kredycie na kwotę 200 tys. zł to świetny interes. Pamiętajmy jednak, że znacznie bardziej opłaci się zaciągnięcie kredytu o 0,2 pkt. proc. tańszego, ale ze standardową prowizją. Szczególnie, jeśli zamierzamy spłacać dług 15 czy 20 lat.

Wśród ofert specjalnych mamy takie rozwiązania, jak kredyt balonowy, wydłużenie okresu spłaty do 45 lat, karencja w spłacie kapitału. Są to stałe oferty banków, które jednak, z uwagi na ich innowacyjność, są trudne do oceny dla klienta.
W przypadku kredytu balonowego trzeba skalkulować wartość pieniądza w czasie - ile zarabiamy, odraczając spłatę 20 proc. kapitału. W praktyce okazuje się, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania (uwzględniająca umiejscowienie płatności w czasie) standardowego kredytu w Millennium jest podobna, jak przy kredycie balonowym. Korzyść wynikająca z odroczenia spłaty jest niwelowana przez wyższe sumarycznie odsetki.
Ostrożnie należy także traktować kredyty z kilkuletnią karencją w spłacie kapitału. Stopy procentowe w Polsce są nadal dość wysokie. Przy wieloletnim kredycie same odsetki będą niewiele niższe od równej raty kapitałowo-odsetkowej.
Natomiast możliwość rozłożenia spłaty aż na 45 lat jest ciekawa, bo automatycznie przy podobnych dochodach stać nas na większe mieszkanie. Jednakże spłata kredytu przez tak długi okres oznacza, że odsetki mogą sięgnąć 200 proc. kapitału. Na szczęście mBank i MultiBank, które oferują takie rozwiązanie, zapewniają darmowe nadpłaty rat. Niestety jednak, w praktyce kredyty 45-letnie są dostępne tylko dla dobrze zarabiających 20-latków.

Część promocji ma walor wyłącznie marketingowy. Tak należy traktować zapewnienia banków o darmowym rozpatrzeniu wniosku kredytowego. W rzeczywistości od kilku lat większość banków nie pobiera za tę czynność żadnych opłat.
Nieco większą wartość niesie rezygnacja banku z prowizji za wcześniejszą spłatę i przewalutowanie. Trzeba jednak pamiętać, że znaczna część kredytodawców standardowo nie pobiera tych opłat, a w przypadku przewalutowania bank - znacznie więcej niż na prowizji - zarabia na różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty. Z tego przeliczenia banki nie rezygnują więc równie chętnie, jak z prowizji.
Warta uwagi jest wobec tego PKO BP, która w ramach promocji gwarantuje brak prowizji za obie wymienione wyżej operacje, wpisując odpowiednie postanowienia do umów kredytowych. Większość banków "wyrzuca" tego typu zapisy poza umowy (do tabeli opłat i prowizji czy regulaminów), dlatego klient nie ma pewności, jakie zasady będą obowiązywać w przyszłości. Warto też wspomnieć o dość częstych promocjach, w ramach których bank bierze na siebie koszt wyceny nieruchomości. Pamiętajmy, że część banków z zasady robi swoją wewnętrzną wycenę mieszkań czy domów, nie obciążając klienta kosztem.

Dość umownie należy traktować deklaracje banków typu "kredyt od ręki" czy "w 48 godzin".
- Kredyt mieszkaniowy to nie pożyczka gotówkowa i trudno jest tutaj przewidzieć czas całego procesu - mówi Maciej Kossowski, doradca finansowy firmy Expander, oferującej w sieci swoich oddziałów kredyty mieszkaniowe 20 banków. - Oczywiście są banki, które bardzo duży nacisk kładą na maksymalne skrócenie procedury. Trzeba jednak pamiętać, że w praktyce, od rozpoczęcia ubiegania się o kredyt do wypłaty kredytu, mija przynajmniej tydzień.
Podane przez bank w reklamach informacje dotyczą czasu, jakie powinien upłynąć od złożenia kompletu dokumentów do decyzji o przyznaniu (bądź odmowie przyznania) kredytu. W sytuacji, gdy trzeba donosić dokumenty w trakcie analizy - co zdarza się często - czas ten może się wydłużyć do kilku tygodni.
- Banki oferują także promocje "gadżetowe", w ramach których kredytobiorca otrzymuje darmowe konto czy kartę kredytową - dodaje Kossowski. - Takie produkty finansowe można dostać za darmo także bez zaciągania kredytu mieszkaniowego. Nie należy się więc sugerować takimi "dodatkami" przy wyborze kredytu mieszkaniowego.
Kiedy szukamy zatem najlepszego w naszej sytuacji kredytu, zawsze warto porównać oferty kilku różnych banków. Może się przecież okazać, że np. redukcja oprocentowania wcale nie oznacza, że dany bank jest najtańszy na rynku. Warto nauczyć się krytycznie wszystkie oferty oceniać.