Przyszłość naszych kredytów

Spadki cen mieszkań i utrzymujący się zastój na rynku zaczynają przynosić efekt w postaci spadku podaży nowych ofert. W dobie kryzysu nawet taniejące nieruchomości pozostają zdecydowanie bezpieczniejszą lokatą kapitału niż akcje na giełdzie czy jednostki funduszy inwestycyjnych. Te bowiem notują kilku- czy kilkunastoprocentowe spadki wartości nawet w ciągu jednego dnia. Brak atrakcyjnych sposobów zainwestowania kapitału sprawia, że wielu właścicieli odkłada decyzję o wystawieniu do sprzedaży swojej nieruchomości.

- Obecnie na rynek trafiają przede wszystkim mieszkania, których właściciele zmuszeni są do szybkiej sprzedaży w związku z koniecznością uzyskania pieniędzy na pokrycie innych wydatków lub zobowiązań. Może to być np. chęć wykończenia zakupionego wcześniej, nowego mieszkania lub konieczność rozliczenia się z deweloperem przy odbiorze mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym - mówi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net.

Raty coraz niższe

- Kolejny miesiąc przyniósł kontynuację, a nawet przyspieszenie tempa spadku rynkowych stóp procentowych, dzięki czemu w najbliższym czasie możemy spodziewać się dalszego zmniejszenia rat kredytowych nominowanych w złotych - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Tym samym zaczyna zaznaczać się przewaga tego rodzaju kredytów nad walutowymi - tak modnymi w ostatnich latach. Od 19 stycznia do 25 lutego trzymiesięczna stopa WIBOR spadła z 5,56 do 4,60 proc. a więc o prawie 96 pkt bazowych. W tym samym czasie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 100 punktów (wliczając w to decyzję z 25 lutego). W rezultacie raty kredytów złotowych mogą nadal się obniżać. Gdyby aktualizacji oprocentowania dokonano dziś rata kredytu 30-letniego zmniejszyłaby się o 9,7 proc. w porównaniu do stanu ze stycznia, lub o ok. 60 złotych dla każdych pożyczonych 100 tys. złotych.

Warto zauważyć, że od swojego szczytu w październiku, stopa trzymiesięczna WIBOR, która jest podstawą obliczania oprocentowania większości kredytów złotowych spadła już o 220 pkt (2,2 pkt proc.) przyczyniając się do spadku rat kredytów złotowych o ok. 20 proc. w przypadku kredytów zaciągniętych przed jesiennym nasileniem kryzysu (lub o ok. 146 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł), a w przypadku nowych kredytów złotowych (z wyższymi marżami) spadek rat wynosi 18,9 proc. lub 149 zł dla każdych pożyczanych 100 tys. PLN.

Frank nadal straszy

- Od naszego ostatniego raportu trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła z 0,56 do 0,5 proc. i od kilku tygodni stabilizuje się w tych okolicach. Oprocentowanie kredytów we frankach pozostaje więc na historycznie niskim poziomie i najprawdopodobniej niższe już nie będzie. To była ta lepsza wiadomość - mówi Emil Szweda. Niestety, w tym samym czasie kurs franka wzrósł o kolejne 7,9 proc. do 3,12 zł (sięgając nawet 3,30 zł) przyczyniając się do wzrostu rat kredytów. - W tym przypadku nie da się wyznaczyć precyzyjnie wysokości rat kredytów już istniejących, ponieważ ostateczny wynik zależy od kursu, przy jakim kredyt był zaciągany. Na pewno można powiedzieć, że uwzględniając spadek stopy LIBOR o 6 pkt bazowych i wzrost kursu franka o 7,9 proc., raty kredytów wzrosły od 19 stycznia o 7,0 proc. - dodaje.

Od sierpnia 2008 r., kiedy kurs franka wynosił 2 zł, trzymiesięczna stopa LIBOR dla CHF sięgała 2,8 proc., raty kredytów we frankach wzrosły o ok. 16 proc., pomimo wzrostu kursu o 56 proc. od tego czasu. Obniżki stóp procentowych w Narodowym Banku Szwajcarii zadziałały więc jak poduszka amortyzacyjna, choć obecnie jej możliwości łagodzenia skutków osłabienia złotego dla kredytobiorców się wyczerpują.

Jak pokazują dane Open Finance, nowe kredyty we frankach pozostają ofertą ekskluzywną, dostępną dla osób o bardzo wysokich dochodach.

Perspektywy na przyszłość

W przypadku kredytów złotowych dalszy spadek rat ma ograniczony charakter - wzrost kursów walutowych ogranicza możliwości Rady Polityki Pieniężnej w dalszym obniżaniu stóp procentowych. Proceder ten będzie kontynuowany pod warunkiem opanowania sytuacji na rynku walutowym. W dłuższej perspektywie (6-12 miesięcy) można spodziewać się dalszego spadku oprocentowania kredytów złotowych, a tym samym także spadku rat. Można się spodziewać, że w II półroczu raty kredytów złotowych (30-letnich) mogą być o kolejnych 10 proc. niższe niż obecnie (dotyczy zarówno kredytów nowych, jak i zaciągniętych przed jesienią 2008 r.).

W przypadku kredytów we frankach perspektywy nie są tak jednoznaczne. W krótkim terminie ryzyko walutowe pozostaje wysokie pomimo działań podjętych przez rząd i NBP w celu stabilizacji notowań. Wpływ czynników międzynarodowych może być zbyt silny, by uspokoić notowania złotego. Może im natomiast sprzyjać konsekwentne dążenie do wprowadzenia Polski do strefy euro, co powinno wspierać złotego w dłuższym okresie. 

Tam najtaniej 

Według raportu firmy Open Finance największa obniżka cen mieszkań w stosunku do lutego 2008 miała miejsce w Gdańsku (-13,9%), Wrocławiu (-12,5%) i Krakowie (-12,4%). Ceny spadły także w stolicy - o 10% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Spośród większych aglomeracji wyłamuje się tylko Poznań - tam ceny wzrosły o 0,2%. Jak przyznają deweloperzy głównym powodem obniżek był kryzys. Dalsze obniżanie cen będzie miało miejsce jedynie w przypadku mało atrakcyjnych lokalizacji i mieszkań bardzo drogich. Powodem są kurczące się marże, które stopniały z 35% do 10-15%.