Wolny rynek w czynszówkach

31 grudnia ubiegłego roku na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów nastąpiło uwolnienie czynszów. Pozwala ono na swobodne negocjowanie stawki czynszowej powyżej wyznaczonej wcześniej granicy trzech procent tak zwanej wartości odtworzeniowej lokalu (patrz ramka). Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co pół roku. Na mocy nowelizacji możliwość podwyższenia czynszu została znacznie ograniczona na korzyść lokatorów. Kilka dni temu Trybunał Konstytucyjny uznał jednak ograniczenie za niezgodne z Konstytucją. Argumentuje m.in., że wprowadzenie mechanizmu hamowania wzrostu czynszów, który bierze pod ochronę wyłącznie interesy najemców, ponad dopuszczalną miarę ograniczyło prawa właścicieli. Taki stan prawny narusza zasadę równej dla wszystkich ochrony własności i innych praw majątkowych, do których zalicza się również prawo najmu lokalu. Oznacza to, że właściciele nieruchomości mogą naliczać czynsze właściwie bez ograniczeń. Dotyczy to zarówno prywatnych właścicieli, jak i samorządów.

Mimo liberalnych przepisów na Pomorzu Środkowym nie zanosi się na duże podwyżki czynszów, choć trudno w to uwierzyć, bo w wielu miejscowościach od lat stawki nie ulegają zmianie.
Na przykład w Koszalinie stawka bazowa za metr kwadratowy lokalu komunalnego wynosi 3,30 złotych. W zależności od standardu lokalu może być obniżona od kilku do kilkudziesięciu groszy.
- Ta stawka obowiązuje już od niemal trzech lat - mówi Bożena Bajdalska-Kurlanda, kierownik referatu gospodarki komunalnej w koszalińskim Urzędzie Miejskim. - Nie zanosi się też na podwyżkę, choć niczego nie można wykluczyć.
Dla porównania: w Słupsku stawka bazowa została ustanowiona rok temu na poziomie 3,07 złotych i w zależności od standardu mieszkania zmienia wartość w górę lub w dół. Samorząd lokalny zapewnia, że nie ma planów jej podniesienia w tym roku.
W mniejszych miejscowościach ceny są odpowiednio niższe. W Człuchowie maksymalnie zapłacimy 2,86 złotych za m kw. w lokalu z centralnym ogrzewaniem, ciepłą wodą i toaletą. Wiele wskazuje na to, że czynsz w połowie roku może wzrosnąć, ale nieznacznie.
- Mimo uwolnienia czynszów, podwyżka nie może być wysoka - mówi Zbigniew Romanowski z Urzędu Miejskiego w Człuchowie. - To niczego nie zmieni na lepsze, ponieważ mieszkańcy mogliby przestać płacić, ściągalność czynszów byłaby niższa i w efekcie miasto traci. Poza tym eksmitowanych za długi i tak miasto lokowałoby w swoich zasobach.
Tymczasem w mieszkaniu komunalnym, z takimi samymi wygodami, w nadmorskiej Ustce zapłacimy nieco mniej, bo 2,76 złotych (stawka bazowa wynosi tu 2,30) i na dodatek wiadomo z góry, o ile wzrośnie nam czynsz.
- Od dwóch lat działa u nas Wieloletni Plan Mieszkaniowy, który zakłada podwyżkę czynszu raz w roku o piętnaście procent - mówi Edward Rokosz, prezes Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Ustce, które zarządza zasobami komunalnymi. - Według planu ten wzrost utrzyma się co najmniej do 2008 roku.
W Szczecinku stawka bazowa wynosi 3,21 złotych i nie była zmieniana od trzech lat, dlatego za kilka miesięcy można spodziewać się podwyżki.
- Na razie jesteśmy w trakcie przejmowania zasobów mieszkaniowych od gminy - mówi Joanna Serwatka, prezes Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Towarzystwa Budownictwa Społecznego. - Po jego zakończeniu czynsz najprawdopodobniej zostanie podniesiony, jednak nie będzie to z pewnością duża podwyżka, bo zależy nam na wysokiej ściągalności opłat.

Najtaniej jest mieszkać na wsi. W gminie Postomino stawka bazowa nieznacznie przekracza złotówkę za metr kwadratowy. - Społeczeństwo mamy ubogie - mówi Jolanta Michałowska, kierownik referatu gospodarki komunalnej i ochrony środowiska w Urzędzie Gminy w Postominie niedaleko Sławna. - Dlatego nie spodziewam się, żeby stawki zostały podniesione.
Jeszcze taniej jest w Damnicy w powiecie słupskim, gdzie stawka bazowa wynosi zaledwie 77 groszy i nie była zmieniana od czterech lat. W tej gminie stawka zresztą jest zróżnicowana w zależności od miejscowości: w Damnie wynosi 60 gr za m kw., a w Mianowicach - 55 groszy za m kw. Nic na razie nie wiadomo tam o planowanych podwyżkach.

Prywatni właściciele, których w naszym regionie jest niewielu, również nie planują podwyżek.
- W tej chwili nie planuję podwyżki czynszów - mówi Paweł Pawlak, pierwszy i jak na razie jedyny w Słupsku prywatny właściciel kamienicy. - Ceny dyktuje podaż, dlatego trzeba to robić umiejętnie, żeby wilk był syty i owca cała. Umowy z lokatorami zazwyczaj podpisuję na trzy lata i obowiązuje miesięczne wypowiedzenie.
Jego zdaniem mogą się zdarzyć sporadyczne przypadki, gdy właściciel celowo będzie zwiększał czynsz, żeby pozbyć się niechcianych lokatorów.
- To możliwe na przykład w Warszawie. Właściciele, którzy chcą remontować kamienice, nie mają chyba innego wyjścia i może się zdarzyć, że będą podnosili czynsze maksymalnie, żeby usunąć lokatorów - uważa Pawlak.
Przyczyną tego jest prawo, które mówi, że podczas remontu, trzeba lokatorom dać mieszkanie zastępcze, a następnie przyjąć ich z powrotem na to same miejsce.
- Wątpię jednak, żeby do takich skrajnych sytuacji dochodziło w naszym regionie - mówi Pawlak.
Według przedsiębiorcy korzystniejsze przepisy dla właścicieli nieruchomości mogą spowodować, że coraz więcej osób zacznie inwestować w nieruchomości, aby wynajmować je na mieszkania. - To jednak kwestia jeszcze dość długiego czasu - uważa Pawlak. - Właścicielom budynków bardzo przeszkadzały przepisy, które zmieniały się co rok. Wielu z tego powodu przestało inwestować. Gdybym wiedział, że tak będzie, to chyba też bym nie budował. Najgorsze jest to, że to moja kamienica, a nie mogę z nią zrobić tego, co chcę.