Ceny działek wciąż wysokie. Czy chętnie korzystamy z Bezpiecznego kredytu 2 procent na budowę domu?

Dane z ostatniego spisu powszechnego wskazują, że w 2021 r. w Polsce było aż 6,3 mln budynków jednorodzinnych. Jednak niewiele mówi się o tego typu nieruchomościach w kontekście kredytów z rządową dopłatą – a warto, bo dla tych, którzy chcą je budować, limit kredytu może być wyższy nawet o 200 tys. zł. Zgodnie z danymi GUS, w 2022 r. na 238,6 tys. lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania inwestorzy indywidualnie odpowiadali za wytworzenie 91 tys., co stanowi aż 38%.

– Może się wydawać, że budownictwo mieszkaniowe jest w Polsce domeną firm deweloperskich. Faktycznie, mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem stanowią większość tych, które powstają w naszym kraju. Jednak poza dużymi miastami budowa domu pozostaje jednym z głównych sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W grupie inwestorów indywidualnych są zarówno użytkownicy budujący na własne potrzeby, jak i przedsiębiorcy realizujący projekty z myślą o późniejszej sprzedaży – komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Osób, które poprzez budowę własnego domu zamierzają zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową, nie omija też program „Pierwsze mieszkanie”. Środki z Bezpiecznego kredytu 2 proc. można przeznaczyć na:

• zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego,
• wydatki związane z budową domu i jego wykończeniem,
• wydatki związane z zakupem nieruchomości gruntowej bądź jej części w celu budowy domu.

Ustawodawca przewidział również furtkę dla tych, którzy w procesie budowy własnego domu poczynili już pierwsze kroki. Jest to możliwość „wniesienia” działki, na której nie rozpoczęto jeszcze procesu budowy, jako wkładu własnego niezbędnego do uzyskania subsydiowanego kredytu. Z uwagi na to, że w wielu przypadkach zakup takiej działki przekracza wartość 200 tys. zł (limit wkładu własnego przewidzianego w programie), przyjęto założenie, że pułap ten w przypadku domów jednorodzinnych nie ma zastosowania. Ważne jest to, by łączna wartość wkładu (działki) i kredytu nie przekroczyła 1 mln zł.

Zdaniem ekspertów mFinanse, skala zainteresowania kredytem subsydiowanym przez Państwo na budowę domu jest znikoma, a wnioski złożone w związku z taką inwestycją nie przekraczają 3-5% wszystkich, przy których pracowali specjaliści tej firmy. Jednym z powodów, dla których w pierwszych miesiącach obowiązywania programu ich liczba jest tak niska, może być konieczność zgromadzenia znacznie obszerniejszej dokumentacji – a to wydłuża czas potrzebny na przygotowanie takiego wniosku.

– Osoby wnioskujące o kredyt na budowę domu muszą przestawić niezbędną dokumentację, np. projekt, pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów, dziennik budowy, ale także kosztorys prac budowlanych. Tu zresztą należy zachować szczególną czujność, bo banki mają ustalone minimalne koszty wybudowania jednego metra kwadratowego domu. Nie ma zatem miejsca na kreatywność w wyliczeniach – komentuje Michał Miłkowski, ekspert z warszawskiego oddziału mFinanse.

Ekspert zwraca również uwagę na to, że to ceny gruntów mogą stanowić warunek zaporowy i dodaje, że zainteresowanie Bezpiecznym kredytem 2 proc. na budowę domu jest znikome w największych miastach Polski, gdzie ceny działek są bardzo wysokie. Zakup gruntu i wybudowanie domu za 1 mln zł jest wręcz niemożliwe.

W lipcu 2023 r. najwięcej za działki budowlane wystawione na sprzedaż w serwisie Otodom trzeba było zapłacić w województwie mazowieckim. W przeliczeniu na 1 m2 cena wynosiła tu średnio 420 zł. Jeśli jednak uwzględnimy wielkość działek, to za te najmniejsze (do 800 m2), optymalne do budowy domów jednorodzinnych, trzeba było zapłacić nawet ponad 1000 zł/m2.
Drugie miejsce wśród najdroższych lokalizacji w tej kategorii działek, ze średnią ceną zbliżającą się do 900 zł/m2, zajmowało województwo pomorskie.

Z kolei najtaniej grunt pod budowę niewielkiego domu nabyć można było w województwie opolskim, gdzie ceny są pięciokrotnie niższe niż te na Mazowszu. Województwo mazowieckie jest liderem najwyższych cen również w kategorii działek przekraczających 10 000 m2. Średnie ceny na koniec lipca sięgały tu 258 zł/m2. Najtaniej natomiast tak duże działki wystawiane były na sprzedaż w serwisie Otodom w województwie kujawsko-pomorskim – ze średnią nieprzekraczającą 75 zł/m2.

Jeśli porównamy ceny z lipca 2023 r. do tych sprzed roku dla wszystkich ofert z kategorii działka budowlana, liderem wzrostów jest łódzkie z wynikiem +21 proc. Drugą pozycję ze wzrostem 17 proc. rok do doku zajmuje zachodniopomorskie. Jedynie w trzech województwach odnotowano spadek. Największe, bo przekraczające 15 proc., w województwie świętokrzyskim. Ceny spadły również na Podkarpaciu (-4 proc. r/r) i na terenie województwa pomorskiego (-3 proc.), które mimo to pozostaje pod względem cen gruntów drugim najdroższym w Polsce.