Obciążenie dla gminy, nie użytkownika

- W listopadzie ub. r. otrzymaliśmy z urzędu miasta fakturę VAT, na której wykazano umówioną kwotę opłaty rocznej, powiększonej jednak o podatek od towarów i usług. Czy opłaty roczne z tytułu oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste podlegają opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy umowę o oddanie nieruchomości w takie użytkowanie zawarto przed 1 maja 2004 r.? Przecież wysokość opłat została określona w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzyjnie określa, kiedy mogą one być zmienione - pisze Czytelnik.
Co prawda ustawa o VAT wyłączyła organy władzy publicznej oraz obsługujące je urzędy z kategorii podatników w zakresie realizowanych przez nie zadań nałożonych odrębnymi przepisami, jednak wprowadziła jeden istotny wyjątek. Otóż są one podatnikami z tytułu czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Oddanie w użytkowanie wieczyste - na potrzeby VAT uznawane za usługę (por. pismo Ministerstwa Finansów z 11 sierpnia 2004 r., PP1-8111181/2004/EF/2699) - odbywa się na podstawie umowy, więc opodatkowaniu podlega.

Podatek też od starych umów

Nowe zasady opodatkowania znajdują zastosowanie nie tylko do umów zawartych po wejściu w życie nowej ustawy o VAT (nazwijmy je nowymi), ale i wcześniejszych (nazwijmy je starymi). W odniesieniu do umów nowych wszystko jest w porządku - użytkownicy znają zasady opodatkowania już w chwili podpisywania kontraktu. Gorzej jest ze starymi umowami. W takiej właśnie sytuacji znalazł się jeden z naszych Czytelników.

Umowa umowie nierówna

Czytelnik ma oczywiście rację. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na swobodne manipulowanie wysokością opłat rocznych. Jedną z sytuacji, w jakiej można je podwyższać, jest ich aktualizacja związana ze wzrostem wartości nieruchomości. Wymaga to pewnego przygotowania, a użytkownik wieczysty nie może dowiadywać się o wzroście obciążeń finansowych z dnia na dzień.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, musi najpierw wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty - do końca roku poprzedzającego ten, w którym podwyżka ma nastąpić. Ten warunek sprawia, że tam, gdzie samorządy spóźniły się z rozpoczęciem odpowiednich procedur, zaktualizowanie opłat rocznych będzie możliwe dopiero w 2006 r. (skoro wypowiedzenie nie może nastąpić w tym samym roku co podwyżka).

Musi być wypowiedzenie

Organ przesyła równocześnie ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości. Z pisma zawierającego wypowiedzenie użytkownik dowiaduje się o sposobie obliczenia nowej wysokości opłaty i procedurze odwoławczej. Wysokość opłaty w postępowaniach spornych mogą zmieniać samorządowe kolegia odwoławcze. Aby to nastąpiło, użytkownik - w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia - musi skierować tam wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Trzeba pamiętać, że decyzji o aktualizacji opłat organ nie może podejmować dowolnie. Warto wiedzieć, że zasady aktualizacji daje się już w wykazie nieruchomości przeznaczonych oddania w użytkowanie wieczyste (art. 35 ust. 2 ugn).

Klauzula na kłopoty

Sposobem przerzucenia ciężaru podatku na użytkownika wieczystego może być wykorzystanie regulacji kodeksu cywilnego. Otóż właściwe organy samorządu terytorialnego mogą też podważać wysokość opłat rocznych na podstawie wpisanej do k. c. tzw. dużej klauzuli waloryzacyjnej. Pozwala ona żądać podwyższenia wysokości opłaty przez sąd. Zgodnie bowiem z art. 357 k. c., jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. W tym ostatnim wypadku sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron.
W opisanej sytuacji wszystkie wymagane przesłanki wydają się spełnione - jest i nadzwyczajna zmiana stosunków (w postaci nowych zasad opodatkowania użytkowania wieczystego), i groźba rażącej straty (jeśli wysokość opłaty się nie zmienia, urząd musi zapłacić podatek z własnych środków), i wreszcie to, że strony nie przewidywały zmiany przepisów podatkowych. Wszystko to jednak wymaga przeprowadzenia sformalizowanego postępowania, a nie prostego rozesłania użytkownikom wieczystym faktur z kwotą opłaty rocznej powiększoną o podatek od towarów i usług.