W cieniu wieży Eiffla

Zabudowa placu Papieskiego to najsłynniejsza koszalińska inwestycja ostatnich dziesięciu lat. To właśnie tutaj udzielono odpowiedzi na fundamentalne dla miasta pytanie: z radością witamy zewnętrzny kapitał, czy też za wszelką cenę chronimy lokalny biznes? Kilka lat później Mirosław Mikietyński, prawicowy prezydent Koszalina, ma do rozwiązania poważny problem: jak uchronić miasto przed stratą pieniędzy zainwestowanych w spółkę EMKĘ przez poprzedników, a jednocześnie spełnić wyborcze obietnice i otworzyć miasto dla inwestorów innych niż koszalińscy?

Pomysł kompleksowej zabudowy placu Papieskiego pojawił się w 1992 roku. Dwa lata później prawicowe władze miasta wybrały na handlowego pośrednika koszalińską firmę "Remko". Jej zadaniem było opracowanie projektu zabudowy i znalezienie inwestora strategicznego. Dwa lata później obie strony podpisały porozumienie akceptujące przygotowany projekt. Zakładał on, że na 5,5 hektarach placu Papieskiego powstanie nowoczesny, turystycznie atrakcyjny kompleks łączący Koszalin z Morzem Bałtyckim (poprzez tak zwaną oś bałtycką, prowadzoną przez Jamno z portem jachtowym i mostem wiszącym wiodącym na wybrzeże). Zaś na samym placu stanąć miał biurowiec, centrum konferencyjne, hotel, kasyno, kino. Podstawą ekonomiczną miał być kompleks handlowo-usługowy. Tuż obok stanąć miała replika słynnej wieży Eiffla.
Tak poważnego wyzwania architektonicznego miała się podjąć spółka "Plaza 2000". Oprócz firmy "Remko" (jej wkładem byłby przygotowany projekt oraz ściągnięcie inwestora) do spółki przystąpiłoby też miasto, wnosząc aportem grunt wartości blisko 11 mln złotych. Władze Koszalina mogły się zgodzić na taki scenariusz pod warunkiem, że inwestycja nie będzie miała charakteru wyłącznie komercyjnego (ustawa o samorządzie zabrania gminom prowadzenia działalności gospodarczej). Udział w przedsięwzięciu ratusz tłumaczył ideą stworzenia kulturalno-społecznego centrum wykorzystując do tego prywatny kapitał. Miasto wnosząc do spółki grunt, obniżyłoby koszty inwestycji. W zamian oprócz części handlowej, powstałaby część niekomercyjna zbudowana za pieniądze prywatnego inwestora.
Strategicznego inwestora firma "Remko" zaprezentowała w 1998 roku. Wybór padł na Gemini Area Polska, firmę z niemieckim kapitałem. Ta zadeklarowała wyłożenie 82 milionów dolarów na realizację inwestycji. Stosowną umowę podpisywano w pośpiechu. Jasne już wtedy było, że nadchodzące wybory wygra wrogo nastawiona do projektu lewica. Uchwałę Rady Miejskiej o powołaniu spółki podjęto w ostatniej chwili - w trakcie ostatnich obrad w starym składzie.

Zgodnie z przewidywaniami jesienne wybory w 1998 roku w cuglach wygrał SLD, wprowadzając do Rady Miejskiej ponad połowę radnych. W ten sposób władze w Koszalinie objęli ci, którzy jeszcze kilka miesięcy wcześniej ostro krytykowali projekt "Plaza 2000". Między innymi zarzucali mu, że jest nierealny, nie zabezpiecza interesów miasta, a także je ośmiesza (pomysł budowy wieży Eiffla). Dla nikogo nie było tajemnicą, że w rzeczywistości chodzi tu o kompletnie inną wizję rozwoju Koszalina.
Otóż SLD - i skupieni wokół Sojuszu lokalni biznesmeni - niezbyt przychylnie patrzyli na pojawienie się w mieście zewnętrznego kapitału. Ich zdaniem plac Papieski powinien zostać w rękach polskich, a jego przyszłą zabudową bez problemu mogą się zająć - oprócz miasta - firmy koszalińskie. Nieoficjalnie można było też usłyszeć, że lewicowym politykom ciężko byłoby pogodzić się z faktem, że sztandarową dla Koszalina inwestycję firmuje prawica.
Wiosną 1999 roku zdominowana przez SLD Rada Miejska zrezygnowała z projektu "Plaza 2000". Prace nad koncepcją zagospodarowania placu miały zacząć się od początku. Miasto zerwało porozumienie z "Remko" oraz Geminii Area Polska i rozpisało konkurs na nowy projekt. Wybór padł na propozycję koszalińskiej pracowni. Przewidywała ona budowę kompleksu handlowo-usługowego, salę widowiskowo-sportową, kręgielnię, basen, hotel.
Wybudować to wszystko miała spółka "EMKA". Także i tym razem na udział w spółce zdecydowały się władze miasta wnosząc aportem ten sam grunt (o wartości 15 mln zł). Jednak już pozostałymi udziałowcami zostali wyłącznie lokalni przedsiębiorcy: sieć sklepów "Sano" (30 procent udziałów), Marek Kwaśnicki, szef MK Cafe (30 procent), Hydro-InżBud Kołobrzeg (8,9 procent), spółka "Tarys" (1 proc.), spółdzielnia "Przylesie" (1 proc.). Stosowną uchwałę Rada Miejska podjęła w połowie 2000 roku. Inwestycja została podzielona na dwa etapy. Pierwszy przewidywał, że w ciągu dwóch lat powstanie na placu kompleks handlowo-rozrywkowy. Drugi zakładał budowę obiektów o charakterze użyteczności publicznej (basen, sala konferencyjna, kluby osiedlowe, hotel). Całość miała powstać w ciągu siedmiu lat. Wartość przedsięwzięcia: 52, 1 mln złotych.

Niemal od początku powstania "EMKI" spotkała się ona z ostrą krytyką prawicowej opozycji. Radni AWS i Unii Wolności zarzucali Zarządowi Miasta, że ten nie zbadał wiarygodności finansowej inwestorów. Ich zdaniem opracowane studium wykonalności zawierało tak duże luki merytoryczne, że trudno było uznać je za miarodajne. Przekonywali, że na jego podstawie sprawdzenie, czy znajdą się pieniądze na sfinansowanie drugiego etapu, jest niemożliwe.
- Inwestycja realizowana przez lokalny kapitał najprawdopodobniej skończy się tylko na pierwszym etapie. A idea ponadlokalnego społeczno-kulturalnego centrum zostanie bezpowrotnie stracona już na samym początku - przestrzegali. Jakby w odpowiedzi na te czarne przepowiednie budowa ruszyła z wielkim impetem i w połowie 2002 roku (w przewidywanym terminie) na placu Papieskim powstała Galeria EMKA. Wydawało się, że niewątpliwy sukces pierwszego etapu rozwiał wszelkie wątpliwości.
Tymczasem pod koniec tego samego roku odbyły się wybory samorządowe. Polityczne wahadło odchyliło się w drugą stronę i władza w mieście trafiła w ręce koalicji stworzonej przez centroprawicę i Samoobronę (między innymi do Rady Miejskiej wrócili zwolennicy poprzedniej koncepcji). Prezydentem został Mirosław Mikietyński, popierany przez Platformę Obywatelską oraz Prawo i Sprawiedliwość. Jeszcze w trakcie kampanii wyborczej zapowiadał większe otwarcie miasta na obcy kapitał, w tym również na lokalizację w Koszalinie hipermarketów. W tej sytuacji dalszy udział w konkurencyjnej wobec ewentualnych zewnętrznych inwestorów spółce byłby dla miasta co najmniej kłopotliwy. Stało się więc jasne, że udział miasta w EMCE zacznie Mikietyńskiemu ciążyć.
W połowie marca prezydent publicznie ogłosił, że według niego drugi etap jest nierealny ("udziałowcy nie mają pieniędzy"), a miasto powinno jak najszybciej wycofać się ze spółki. Przekonywał, że jedyna szansa na dokończenie inwestycji to jej całkowita komercjalizacja i sprzedaż. Ale taki scenariusz oznacza dla miasta konieczność zbycia udziałów (wymaga tego wspomniana ustawa o samorządzie). Tu jednak pojawiła się nieoczekiwana przeszkoda: spadek rynkowej wartości spółki. Okazało się, że zmalała ona tak drastycznie, że miasto w przypadku zbycia udziałów może stracić nawet połowę ich pierwotnej wartości. W ten sposób prezydent znalazł się w klinczu. Nie może ze spółki wyjść, bo straty będą zbyt duże. Gdy w spółce zostanie - uniemożliwi komercjalizację drugiego etapu i najprawdopodobniej wszelkie próby jego realizacji.
Wystąpienie Mikietyńskiego zirytowało właścicieli "Sano" i Marka Kwaśnickiego. Ten ostatni nie wykluczył nawet wycofania się z EMKI w przypadku, gdy prezydent Koszalina nadal działać będzie "na szkodę spółki". Zapewniał też, że budowa drugiego etapu - ani jej społeczny charakter - nie są zagrożone. Do bezpośredniego starcia doszło w trakcie ostatniego walnego zgromadzenia akcjonariuszy. Dysponujący większością głosów przedstawiciele "Sano" i MK Cafe nie pozwolili, aby w radzie nadzorczej zasiedli dwaj nowi przedstawiciele prezydenta. Pomimo to skłóconym udziałowcom udało się dojść do porozumienia. Uzgodnili, że do 15 kwietnia wypracują wspólne stanowisko w sprawie dalszych losów inwestycji.
n
Czego się możemy spodziewać za trzy dni? Najkorzystniejszy scenariusz dla miasta, to wspólne dokończenie budowy według przyjętego planu i jednoczesna sprzedaż wszystkich udziałów przez każdego akcjonariusza. Dzięki temu władze miejskie mogłyby zainwestować odzyskane fundusze gdzie indziej, a na placu powstałyby tak potrzebne miastu hotel, basen czy sala widowiskowa. Jednak, aby tak się stało musi zostać spełniony jeden warunek - prywatni udziałowcy muszą mieć za co dalej budować.
W innym razie możliwości są dwie. Albo wszystko kończy się tylko na Galerii EMKA albo na plac zostaje wpuszczony zewnętrzny inwestor z pieniędzmi. Wtedy jednak będziemy mogli zapomnieć o idei towarzyszącej pierwszemu jak i drugiemu projektowi zabudowy placu Papieskiego: miejski grunt za budynki użyteczności publicznej wybudowane przez prywatny kapitał. Układ będzie o wiele bardziej jednoznaczny - grunt za pieniądze. Żadnych idei.